今年目标已经完成 明年楼市或出乎所有人意料

   我们说的“今年目标”，是指热点城市自己提出的调控目标。主要是指房价指数。不是所有出台调控措施的热点城市，但应该是多数城市，提出2017年房价指数不超过去年10月水平。也就是这一轮调控开始时的价格。

有朋友不同意，12月还没有过完，怎么就能如此肯定？

先说个背景。这轮调控具有很强的行政意味甚至是政治意味。这一点大家是认可的吧。那就表明，不管你用什么方法，2017年12月的房价指数都不能超过去年10月的水平。

深圳就值得学习。深圳市规划和国土资源委员会12月1日公布的数据显示，深圳11月新房平均价格环比10月下降10元/平方米。虽然10块钱的跌幅遭到很多网友的吐槽，但不管怎么说，10块钱也是钱，跌10块也是跌。

11月深圳新房均价为54278元/平方米，这已是从2016年10月起连续14个月下跌。2016年10月的均价为55611元/平方米。除非今年12月逆市上涨1000多块——无论如何这是不可思议的——否则可以断定，深圳将提前实现房价指数的调控目标。

北京市现在已经不对外公布每个月的销售均价。但攸克君用脑袋担保，北京市2017年12月的房价指数一定不会超过去年10月的水平。不过，在此建议，为了让公众信服，到时还是公布一下具体数据比较好。

北京市有另一项任务已提前完成。保障房。北京市住建委12月6日通报，截至11月底，今年北京“建设筹集各类保障性住房5万套（户）以上，竣工6万套”的年度任务已超额完成。保障房新开工65479套，竣工90517套。这数据杠杠的。

至于其他方面，土地出让计划，房地产投资额等，其实没那么要紧。过去多年，一些城市的土地出让计划，从来没有完成过，也没见追究责任什么的。本来就只是个计划嘛。房地产投资计划也与此类似。几个月前，北京市房地产投资额完成情况不理想，有关部门督促各区县抓紧建设在途项目，但即使全年实在完不成，最多批评几句吧。至少今年的卖地情况非常好。

而房企关心的是其他指标。

虽然郁亮12月8日在厦门说，房企销售排行已经不重要（万科早就不关心了），但很多房企还是很关注自己的排名情况，一批企业还制定了冲1000亿、2000亿、3000亿的三年计划、五年计划。

年初谁也不会想到，业内还有点疑虑，谁会拿第一，哪几个是前十。现在，碧桂园毫无悬念地提前占据第一，也没人惊讶。就好像融创冲到第四的位置，也没啥惊奇的，虽然其实谁也没想到它会在7月份收购13个万达城。

说起来，2017年的房地产市场，虽然正在经历所谓史上最严厉的调控，但看起来跟去年没什么本质区别，甚至跟2007年也没啥本质区别。不过，2017年的政策已经或正在预示，2018年的楼市会与今年大不同。

12月8日召开的中共中央政治局会议，将“加快住房制度改革和长效机制建设”作为2018年着力抓好的重点工作之一。其实，8日的政治局会议提出了明年的多项重点工作，但包括新华社和大批媒体在内，都将“明年重点工作是加快住房制度改革和长效机制建设”作为主标题。可见这事儿全社会都关注。

“加快住房制度改革”的住房制度，是什么样的？诸位，十九大报告已经告诉我们了。“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”房住不炒的定位大家都清楚了，但住房制度改革的方向却忽略了。

多主体供给。简单说，不仅仅是政府一个维度出让土地，供应住房。以北京为例。除了政府出让国有土地给地产商开发这个供给主体外，还有，国有企业可利用自有土地建设保障房（纳入全市分配资源），农村集体建设用地可建设租赁住房。

多渠道保障。仍以北京为例。保障房的渠道就包括公租房、产权类保障房和棚改安置房几种形式。

租购并举。就是将租赁住房提升到与购买商品房同等重要的位置，甚至，“租”在前面。租赁住房将重构整个商品房市场。2017年是出台住房租赁政策最多、突破力度最大的一年。其中的代表就是，农村集体建设用地可建设租赁住房，公开对外供应；国有大行重兵布局住房租赁市场，房地产金融格局生变。

各地是2017年下半年才先后出台具体的实施政策，所以真正的影响要到2018年才会体现。

那么，长效机制又是什么样的？中央还没有给出定义，攸克君大胆猜测一下：房地产长效机制，是坚持“房住不炒”定位，以多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度为基础，改革和完善房地产法律、税收制度等，一系列着眼于房地产长远稳定发展的制度机制安排。

定位和住房制度，都讲过了，分析一下相关法律、税收制度改革。

房地产领域的大法，主要是指，《土地管理法》和《城市房地产管理法》。下位法，有拟议中的《住房租赁和销售管理条例》。2017年5月19日，住房和城乡建设部就《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》公开征求意见。

根据经济参考报10月17日的报道，《住房租赁和销售管理条例》或将拆分为《住房租赁管理条例》和《住房销售管理条例》，分别出台。显然，这是因为，这与住房租赁市场被提高到了更加重要的地位有关。

长效机制必然包括房地产税。不管你同意还是反对，房地产税是一定要征收的，而且进程在加快。要征收房地产税，必须先立法。立法极有可能在2018年启动。只要中央宣布房地产税立法启动，就会给房地产市场带来意想不到的巨大影响——预期影响当下，潜在转化为现实。

新时代就得有不同于以往的新时代特征，房地产也一样。我们不仅要拼命抢地、埋头建房卖房，还要认真研究学习。攸克君的学习体会是，住房制度的核心是“租购并举”，长效机制的核心是房地产税。这是2018年楼市大不同的关键词。