中国楼市新政与去年有何不同? 房产新格局即将来临

       持续至今的这轮调控与过去调控相比，表现出了明显的不同。从过去“一刀切”的指导方针转变为“因城施政”，正因如此，我们可以看到一二线热门城市房地产市场得到了有效控制，三四线城市房地产市场正在崛起，整体楼市趋向稳健发展的结果。同时，也使得当前房地产行业新格局初现。

热门城市土拍高温难降

去年以来，全国土地成交楼面价大跨步式上涨，均价达到近5000元/平方米，同比增涨70%。而随着各地鸡年首场土拍相继落幕，更让我们看到了热门城市土地价格的上涨动力充足。概括而言，热门一、二线城市土地市场竞争尤为激烈，在调控高压及市场遇冷的大背景下，单价、总价地王仍层出不穷，房价与地价相互助力齐头并进。

二手房交易量猛增

房地产开发投资的火热造成了大量库存，随之消费市场进一步成熟，性价比高、配套更为完善的二手房在今年的市场交易量猛增。仅北京、上海两地二手房成交量就超过了两千万平方米，从增速来看，大部分城市均有所增加。例如青岛、杭州，南京三城涨幅分别为70%、69%和60%。

结合新房市场，我们不难看出：一方面，二手房与新房市场整体走势基本吻合，但二手房对宏观政策和市场变化更为敏；另一方面，二手房与新房城建之间的关系是此消彼长，关于这一点在去年底，尤其是今年初体现的十分明显。一二线热点城市在新房供应不足的情况下，刚需转为购买二手住宅，同比增幅显著。2017年一季度二手房报价环比涨幅逐月增加且大多数高于新房涨幅。

房产吐槽哥认为，长远来看在一手房成交量冲顶回落后，二手房成交量逐步攀升且超过一手房成交是大势所趋。在城市开发用地稀缺、人口增涨减缓的情况下，新房供应量难免萎缩，而二手房具有现房、配套齐全等属性都将促使其市场规模的蓬勃发展。

从刚需到改善性需求的转变

当前，三房、四房户型成为新宠，市场正以改进需要为主导。在重点监测的城市中，90-120平方米户型占比持续提高，增加了近4个百分点；而70-90平方米刚需户型占比直线回落，减少了3个百分点。

究其原因主要有亮点：一是，我国城镇居民总体收入及可支出收入逐年提升，随着生活水平的提高，在房地产市场的体现为由“有房住”向“住好房”过渡；二是，“二胎”政策的开放后，各地“二胎”家庭显现出对居住户型的升级需求，卖一套再买一套，小户型换大户型已然成为主流。基于此，改善性住房市场进入了新一轮的上升周期。

与此同时，从家装行业的变化也可以佐证这一点。房产吐槽哥一从事多年家装行业的朋友告诉本人，近年来，家装行业越来越规范，全包模式已取代了过去的游击队模式，定制化、智能化家装正成为市场主力军。

从百家争鸣进入战国争霸时代

近20年，我国房地产市场规模的不断增加带动了房企规模的大幅增加，相关数据表明，2000年全国房地产开发公司不到3万家，到了2015年这一数字超过了10万，可谓是春秋时代的百家争鸣。

而今年开始，从各房企的业绩报告中透露出一个信号，市场份额正在进一步集中，且大型房企销售额普遍大幅增长，中小型房企业绩堪忧。数据显示，前200强房企销售总额占据了我国房地产销售额的半壁河山，占比近6成。

这样一来，企业之间的兼并购会不断增加，“强者恒强”的马太效应将凸显。龙头房企不只会提早“收割”各类市场，还会使用本身资源优势在土地获取、融资途径和人才拉拢等方面“圈占”更多资源，这又将进一步压榨中小房企的生存空间，如何活下去是它们亟需解决的问题。