刚刚，一场土地拍卖震惊全国！传递三大信号

 5月22日，一场发生在浙江嘉兴的土地拍卖会，震惊了全国！

这场拍卖会只卖8块土地，包括4块住宅用地、4块商业用地，合计出让面积近50万平方米。土地大多位于嘉兴市的南湖区、秀洲区、经济开发区。

让人震撼的是，一共有750家企业到场竞拍。由于这场土地拍卖采取了限价方式，很多企业预料到最终会出现抽签环节，所以派出多个“马甲企业”参与围标。

750家企业参拍，这创造了中国土地转让历史上的新记录！

由于参拍企业众多，为避免出现安全事件，拍卖活动被迫移师嘉兴大剧院。下面就是拍卖会的壮观场面：

图片来源：浙江新闻客户端。

这次拍卖施行了“熔断机制”，设立最高限价。没有达到最高限价的土地，由出价最高者获得。当竞买达到最高限价时，转入签订土地出让合同之日起30天内缴纳土地出让金比例的竞争。当有两个以上竞买人缴纳土地出让金比例达到100%时，则由现场抽签确定竞得人。

由于没有采取向下竞房价的措施，最终，在8块土地里有5块土地进入了抽签环节，每块土地都有近百家房企参与抽签。也就是说，抽中的企业将有可能获得特别的收益，犹如买彩票中奖一般。

上图就是中签企业欢呼的场面（图片来源：杭州网）。当本该由市场决定的利润，突然通过抽签方式归属一个企业的时候，大家当然狂喜无比。

那么问题来了！嘉兴只是个三线小城，土地拍卖为何创出了全国第一？引来了最多的参拍企业，诞生了最火爆的拍卖场面？这场拍卖会到底将告诉我们什么？

我的看法如下：

第一，嘉兴未来在长三角经济版图中占有重要地位，是“上海—浙江版雄安新区”所在地。

嘉兴是浙江最靠近上海的地级市，嘉善县接壤上海松江区，平湖市接壤上海金山区。4月3日，也就是在雄安新区公布2天之后，浙江宣布把“浙江省全面接轨上海示范区”设立在嘉兴。当时，我曾率先把这里称为“上海—浙江版”的“雄安新区”。

正是在这个背景下，此次嘉兴的土地拍卖分外引人关注，吸引了大量的企业。要知道，保定的雄安新区是不允许房地产开发的，而嘉兴没有限制。

第二，嘉兴土地市场火爆，预示了中国楼市发展的新方向。

此前我多次在专栏里指出，未来中国楼市将呈现“大城市化+城市圈化”，其背景是地铁、高铁的普及，以及区域经济合作的深化。未来，围绕着北上深将形成三个“顶级城市圈”：廊坊、保定隶属于北京，苏州、嘉兴隶属于上海；东莞、中山、惠州隶属于深圳。

此外，随着国家加快建设国家中心城市（所谓“10个北京”），围绕着广州、成都、天津、重庆、武汉、郑州、南京、杭州、沈阳、长沙、西安等，又将出现10个左右的第二层级的“超级城市圈”；再往下，就是围绕着合肥、福州、南昌、济南等的第三层级的“城市圈”。

最终，三个层级、30多个城市圈（其半径在70到100公里左右），基本上将把其他地区的资源吸干，而中国城市格局将进一步围绕城市圈布局，楼市的价值也将围绕城市圈演变。

三大顶级城市圈（北上深）的卫星城，比如嘉兴，未来房价可能堪比普通二线城市。而廊坊、东莞的部分地区，由于距离北京或者深圳非常近，房价可能堪比强二线城市。

至于不在城市圈内的其他三四线城市，绝大多数会面临人口、资金的持续流失，呈现不断衰落的局面。

越来越多的开发商意识到了这种变局，开始在前两类城市圈内的土地市场“补库存”。只要这些地方出现住宅用地，一定会引发疯狂抢购。

第三，开发商仍然看好未来。

中国楼市的这一轮牛市已经结束，随着央行不断提高市场利率，楼市将逐步入冬。但由于中国的城镇化率只有57%，每年城镇化率在1.25个百分点左右，到70%的高位仍然有“白银十年”，所以开发商仍然看好未来。他们抢地，是布局三四年之后的下一个周期。