郑州两年供地24000亩，能出多少房子，市场会怎么走

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两个12000亩

2016年郑州完成土地供应大约12000亩，2017年郑州计划供地12000亩，并且大概率完成。

两个12000亩意味着什么？

意味着多大市场供应量？

意味着怎样的市场影响？

意味着对于郑州刚需和改善购房者怎样的影响？

意味着对于郑州房产投资者怎样的影响？

意味着开发商在未来三年应该采用怎样的发展战略？

20%的购房者人对于以上的问题，已经胸有成竹。但是80%的购房者对此仍然浑浑噩噩。

30%的开发商对于以上的问题，已经胸有成竹。但是70%的开发商对此仍然浑浑噩噩。

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市场供应量和消化量

1、12000亩=28万套普通住宅

首先，这是一个简单的数学题。

12000亩，每亩地666平方米，按照容积率3.5来计算，意味着可以提供2797万平方米建筑面积。（12000*666*3.5=27972000平）

2797万平，以一套房子100平方米计算，意味着28万套房子的供应。

2、28万套/16万套=1.75年

知道了供应量我们来看一下郑州市年均的消化量，这个数据有不同的版本，我们选择最权威的郑州市住房保障部网站的官网看看。

这个网站报告《2016年1-12月郑州市房地产数据分析》明确统计：

郑州市区商品住宅累计销售163575套（间），商品住宅累计销售面积1721.61万平方米，商品住宅累计销售均价为9736元/平方米。（基本上以105平一套）

这也就是意味着按照套数计算，按照土地计算的房屋供应量28万套，按照郑州2016年消化的天量16万套计算，也够消化1年7个半月（二者都没有计入保障房和40年商住房的类别），更别说按照2013/2014/2015等消化力偏少的年份。更何况，2017年的土地供应也是12000亩，更何况那些史无前例的限购、限贷、限售调控。

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算笔账

供不应求，市场热度上升。供过于求，市场热度下降。按照这一通行的经济理论，郑州市应该市场热度下降，但是事实是为什么郑州市春节过后，房地产市场热度反而不降反升呢。甚至在四月底，五月初出现连夜排队买房，披着被子买房呢？直闹到房管局出面调查问题，直闹到将某个公众号负责人以法律责任拘捕呢？

因为预售批准的供应实在太少了。郑州2017第一季度房子供应消化2万套，供给只有约1.7万套，加上去年2016年已经把基本库存卖净，并有欠账，所以一季度供求局面是严重的供不应求。

比如根据房管局官网统计：

2017年1-3月，郑州市区商品住宅累计销售19196套（间），商品住宅累计销售面积195.86万平方米（2017年1月到3月），郑州市区商品住宅累计批准预售面积178万平方米。                                                                                                 

 ——《2017年1-3月郑州市房地产数据分析》

为什么供应这么少呢？因为真的是没有房子了，关键问题就在于一个从土地变成商品房的供应周期问题。大致来看，把产权清晰的土地变成房子可以销售（预售证），周期大概在6个月到一年时间。善于快周转的全国性公司大约需要6到9个月时间，不善于快周转的地方性房地产开发商大约需要9到12月时间。郑州市去年的12000亩的土地出让时间基本都在四季度，变成房子放到市场上来的时间大约是在2017年的三季度到2018年四季度。

所以供不应求的局面将在半年到一年的时间内逐渐缓解，在四季度稍晚发生逆转。不出意外，2017年四季度和2018年一季度的供应量都应该在7万套左右，是足以满足购房需求的。因为2016年一个季度的房产销售量也只不过是4万套。

当然预售供应数据和变成备案统计数据仍然有一个时间差，但是一般不大，大约1-2个月，这个可以忽略过去。

所以：

1、未来三年郑州市整体的供应量一定是大的，这种巨大初期体现在土地上，之后体现在商品房的供应量上。

2、但是这种变化一定不是突发的，上半年的市场乃至9月前的市场不会很凉，因为库存的一点点的补，供求的一点点变，这不像一个城市可以通过一个超级地王把供过于求变成供不应求。

3、然而，从6月开始算的未来一年时间，郑州市房地产供求关系，预计会从供不应求转向供过于求，拐点就在今年四季度和明年一季度。

4、未来三年中，倍感市场压力一定是手握大批土地的开发商，刚需的抢房压力大大缓解，改善选择的余地会大大扩展（不考虑限贷因素）。

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买房者怎么办？

然而，面对这种情况，该怎么办呢？

很简单，改善的朋友，就是一个字：等。

而对于刚需朋友来说，遇到合适的项目该入手就入手。

等着12000亩土地中的一块块土地变成证件，变成工地，变成在建工程，变成预售面积，变成实际市场供应。

等着一个个项目陆续开售，等着郑州由供不应求变成供求平衡，再进一步变成供过于求。

给市场一点耐心，给自己一点耐心，给政府一点耐心，在12000亩土地陆续变成房子之前的半年，是黎明前最黑暗的时候，然而窗口正在打开。

所以：

1、别傻乎乎的去开封、平原新区、上街选择刚需住房了，绿博尚未填满，惠济北尚未填满，开封、平原新区怎么会有机会，买房容易卖房难。环郑居住圈尚未完成，怎么轮的上环环郑居住圈。

2、除了父母有改善型需求之外，别去三四线城市买房了，倒是应该考虑趁着这一轮把三四线房子给卖了。准备好兵马钱粮，等着郑州大批量的出货。

3、该交社保交社保，该交个税交个税，把政府惹急了，“万能的中介”也能变成“无能的中介”。

4、12000亩的土地不少，但是真正三环内的土地不多，如果下决心居住在核心城区，现在就可以看房并考虑下手，这些区域才是真正不动产中的“硬通货”。

5、别去碰小开发商的内部房，团购房，那种不靠谱的房子，会占用你大量的资金和精力，要知道对于明年价格一定会稳定，何必现在就把资金锁死在一个不靠谱的公司呢？

6、改善的朋友现在可以去忙点别的了，关注一下外地，注意一下其它机会，经济转型期间一定是有机会的。

7、投资房产的朋友可以忙点别的了，因为利率要加，限售出现，具有购房资格的人越来越少，可以接盘的刚需越来越少，再加上随时可能过来的终极武器房产税，买卖型炒房的生意估计越来越难做。

8、房子难买了，但是郑州还得进人，所以必须重视出租问题。所以，对于房屋出租，对于房屋托管生意，政府一定会保护，一定会支持。如果你买来房子想通过出租收益，现在是个好机会，所以你更需要选择较好的地段，地铁口、学区房、校旁房等好出租的房子进行投资。

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开发商怎么办？

然而，同样面对这种情况，开发商该怎么办呢？

很简单，对于任何开发商，也是一个字：快。

快报建、快建设、快预售、快签约、快回款。

不要压慢工程，不要捂盘惜售，不要幻想调控短期大规模放松。

对于上半年你所缺的是房源，但是对于下半年你所缺的一定是客户，是拥有实实在在购房资格的客户，是拥有第一套低首付资格的客户，是拥有较低利率资格贷款的客户。

所以，对于战略清晰地开发商一定要往前赶。所以万科前三个月就达到了去年一半的销售业绩，但是万科4月环比3月下跌35%，不少房企已经下跌50%左右，个别走高端路线的项目甚至下跌70%以上。

然而这只是一个开始，冬天的开始。

对于以后的开发商朋友你要习惯：

1、今年下半年开盘去化远郊大约只有40-50%，中心城区大约60-70%，这个去化率在明年上半年会进一步下跌三分之一。

2、或许下半年你每天的来客还能保持在20组到30组，对于明年你的来客数量可能只有不到15组，对于远郊项目可能只有个位数。

3、对于拥有三环之内存货的开发商，倒可以保持相对乐观，因为这些房子可租可售可居的房子是相对的坚挺。然而那些距离市区较远的区域，握着大批量土地的开发商希望你去雁鸣湖吊唁一下利海，思考一下的市场和走向。

3、银根收紧趋势已经越来越明显，对于本地中小规模开发商，你所做的就是维持住现有的现金，别再去买地，让你的项目在借不到钱的前提下不至于烂尾。特别要提醒的是别去三四线城市投资，虽然现在这些城市卖的比郑州好，但是当郑州这里一轮行情彻底过去后，本身人口和经济堪忧的地市市场能撑多少时间呢？

4、而对于已经调整战略的碧桂园、万科等大公司，比拍地更低成本的收购公司或许就是获得项目最好的途经。这一轮下来，郑州市的本土公司，名存实亡和名亡实亡的估计要占大多数。

5，当然一切的一切还要依赖于工地是否真的完成，如果还像前两年一样，说的多，供的少，那么市场冷却、房价稳定，永远只是浮云！

最后送给各位一句：秋风已起，冬天还会远吗？寒暑交替，谁能逃过循环！