多家房企入局购房尾款ABS， 提前“套现”风潮再现

房地产存量时代到来，资产管理市场规模扩容，导致中国房地产企业资产证券化的需求日益旺盛。ABS(资产证券化)融资模式已经成为房企至关重要的法宝。今天，蓝鲸财经不完全统计，通过购房尾款ABS等模式，国内多家房企提前套现的浪潮再次袭来。

购房尾款ABS“停又开”

蓝鲸财经不完全统计，万科、碧桂园、世茂房地产、华夏幸福、绿城、荣盛发展等多家规模化房企逐步深入购房尾款ABS模式中。目前国内以应收账款作为基础资产发行的ABS的房企超过5家，涉及资金在百亿元以上。

通过购房尾款ABS模式，房企提前套现的浪潮再次袭来，而房企也有望借此通道成为流动性补充的“荷枪实弹”。

深交所日前(13号)发布公告称，根据中山证券申请，深交所将自2017年10月13日起在综合协议交易平台为“平银—中山—万科购房尾款资金支持专项计划第一期”(下简称：万科尾款ABS)提供转让服务。

（图片来源：深交所）

蓝鲸财经查阅公告了解到，万科尾款ABS设立日期为2017年5月11日，到期日为2019年5月23日，还本付息方式为循环期每半年兑付，摊还期按季兑付，在持有深圳A股证券账户和基金账户的投资者可以参与转让业务。

所谓购房尾款ABS是一种赊销的首付款，相当于房企提前回款。对房企而言，带来的显著效果就是优化财务报表，仅仅在资产负债表中“资产”科目下的内部调整，整体属于表外融资。除此之外，发行购房尾款ABS还可以突破主体评级的限制，能够有效降低企业的整体融资成本。

“在一般的购房交易中，购房者支付首付后，按揭贷款部分从申请到放款到位之间存在一定的时间差。而房企通过资产证券化可将购房尾款应收账款以‘打包出售’的方式提前从公开市场的投资者中将尾款回收，缓解购房尾款到位前的流动性压力。”中信建投证券研报如上分析。

其实，购房尾款ABS的放行“一波三折”。2016年10月，监管层对房地产融资行为进行窗口指导，此后涉及房地产融资基本暂停，购房尾款ABS以外，还包括应收账款ABS、类Reits等产品。所幸，在2017年初又得以恢复。

今年3 月1 日，绿城发行的总规模达16 亿元的“华西证券-绿城购房尾款资产支持专项计划”得到受理。随后7月26日，荣盛发展正式成立购房尾款资产支持计划，计划融资总额18 亿元。此产品是自2017 年3 月以来，第一笔获得批准并成立的房企购房尾款ABS。除此之外，中天金融、阳光城和泰禾集团也分别先后发布公告拟设立购房尾款资产支持计划。

9月13日，“中融企弘-富国资产-首创置业2017年第一期购房尾款资产支持专项计划”获得机构间私募产品报价与服务系统核发的无异议函。这是业内首单由国企发行的购房尾款ABS产品，标志着国企正式参与购房尾款ABS市场中，直至最近的万科尾款ABS。

易居研究院智库中心研究总监严跃进对蓝鲸财经表示：“类似购房尾款证券化的模式，其实总体上说还是属于有较为宽松的环境的。之所以此前被叫停，就在于部分证券化的资金可能流入到了购地市场上，所以监管还是很多的。但现在相对来说对于大房企的此类融资，总体上没有设置各类关卡，这也有助于此类房企后续获取一个较好的融资机会。”

随着市场对此类产品认可度的加强，购房尾款贷款类原始权益人的资质不再集中于本身信用质量较高的主体，发行主体资质存在下沉的可能性。专家预计，随着存量市场加大，未来会有越来越多的房企加入到发行购房尾款ABS的队伍中。

房地产ABS发展正当时

因应存量时代轻资产化需要，中国房地产ABS产品发行规模涨幅迅猛。目前我国房地产企业类的资产证券化融资方式以企业资产证券化为主。

房地产类的企业ABS发展速度史无前例。根据wind资讯统计，截至今年7月份，与房地产行业相关的企业ABS产品中，应收账款类基础资产占比最高，达到17.3%。与房地产最相关的信托收益权、不动产投资信托“类REITs”分别占14.3%和2.5%，而且发行数量较少，依照现在我国房地产市场的体量，仍具备很大发展空间。

中国步入房市存量时代，将房地产投资转变成有价证券形式的房地产ABS屡见不鲜。据《三季度上海楼市集中国房地产资产证券化数据报告》显示，今年1月至9月份，房地产ABS产品发行18单，发行金额达到417亿元，相较于去年同期增长约300%。

随着国内房地产市场调控的不断加码和房地产企业融资监管趋严逐渐落地，2016年下半年以来房企融资环境持续收紧。总体上来看，房企自筹资金自今年年初来持续呈现下降态势，开发投资中利用外资的占比增加，以及非银行金融贷款规模持续增加。

严跃进对蓝鲸财经坦言：“论是从融资还是其他经营角度，适当参与此类融资是非常有必要的，这可以培育其较好的融资技巧。而且从实际情况看，类似的融资也会带有很多好处，比如说证券化本身不带来各类负债的压力，类似的变现的机制依然会受到很多房企看好的。 ”