重磅：指望房地产税+长效机制降房价绝不可能！

 老谢告诫过购房者，不要把降房价最后的救命稻草赌注全部押在楼市调控身上，寄托于房地产税、长效机制实现这一伟大梦想，原因非常简单，政府不是万能，房地产税、长效机制更加不是灵丹妙药，最好的办法就是有条件时，早买房，没有条件时，努力创造条件买房。千万不要指望楼市调控降房价之观点，不要期待什么房地产税降房价之说法，不要幻想什么长效机制降房价之新论。现在等了24年，房价上涨了几百倍，买不起房的还是买不起房，这才是最现实的最可怕的。

我是一直反对什么楼市调控、房地产税、长效机制降房价的愚蠢说法，最好的办法就是放开房地产市场，放开18亿亩耕地红线，允许集体与农村经营用地上市，小产权房用地转正，建立房地产市场双轨制，增加土地供应，降税费、降首付、降利率、降地价，改革土地制度与税收制度及金融制度、住房制度，不是什么增加税收、增加费用、增加首付、利率等增成本抑需求的短期性做法，更不是违反市场经济管理的临时性行政管制政策抑制需求的措施手段。

1993年楼市调控之前，房价一直处于缓慢上涨或者不上涨的，收入增速是房价上涨的好几倍。1998年之后，调控越来越多越频繁，结果每一出调控，房价就不断的上涨。过去十多年通过房地产税立法与开征抑制投资投机需求、降房价的目的越来越困难了，现在又转移到什么长效机制实现抑制投资投机需求、降房价的目的，这肯定要让大家失望了。现在提到的什么长效机制目的就是一个促进房地产市场长期稳定健康发展，不是抑制投资投机需求、降房价。因此，从不存在的长效机机到造出一个长效机制，并且这个长效机制不是大家希望看到的目的，还有什么值得你期待的意义。

老谢十年前就指出，中国房地产市场最根本的问题不是房地产市场自身问题，是体制与制度问题，是中国经济体制与市场制度及土地、税收、金融、住房、法律制度、地方经济发展模式的一系列根源问题。

其一是资源配置与权力集中，政策错配，垄断了一切财富流通与土地、金融、教育、医疗等全部重要的资源，不是市场分配，一切都是政策决定的。其二是土地与房子所有权分裂，土地原本是公共资源，房子原本是住的，土地与房子却成为地方与公共政策捞强土地财政与税费及发展经济的，银行捞利息的重要来源。房子与土地逐渐脱离了基本居住属性，公共资源的属性，变成一个资产配置品与政府垄断的资源，土地与房子成为金融属性的资产配置资产。其三是住房本来作为民生与社会保障福利制度，房地产却成为国民经济支柱产业，成为拯救经济下行的引擎器，经济增长的驱动器。

为什么要建商品房，建商品房是为了什么？为什么买房子，买房子又为了什么？为什么房子可以抗通货膨胀，抗通货膨胀又是为了什么？为什么房子与土地可以投资大赚钱，为什么公共资源不是市场分配决定，为什么不是全民所有？为什么学区房价格如此疯狂？为什么房子是住的？这一系列的问题不是长效机制可以解决的，也不是房地产税可以调节的，更不是楼市调控可以去处理的。

老谢认为，要解决房价与中国房地产市场根源问题，不是在于建立什么长效机制，什么房地产税可征，什么楼市调控加强。关键是让房地产市场回归市场化，不是政策市，不是计划市，不是政府市，不是调控市，这才是根本所在。建立长效机制的第一步就是要打破计划经济体制、打破土地垄断制度、打破金融垄断制度、放开房地产市场，第二步才是建立市场双轨制，完善住房制度与房地产法律。第三步才是讲如果让房价稳定的供需制度、土地与住房供应制度、土地、商品房交易、登记。第四是四步是长效机制的相关基础性制度体系的完善，单个制度与政策的修改，完善。

最后才是从建立长效机制或者说是长效政策制度体系。即基础性制度体系的经济体制、地方经济发展模式、小产权房制度、不动产登记制度、不动产评估制度、住房与房价统计制度、个人住房信息系统联网制度、房地产项目资本金制度、商品房预售制、土地储备制度、商品房交易制度。与结合长期性的政策制度，住房制度、土地制度、金融制度、信贷制度、利率制度、财政制度、税收制度、房地产法律制度。这才是所谓的什么长效机制或者什么长效政策制度体系。

毫无疑问，长效机制的建立与探索研究属于未来长期的顶层设计制度、改革层面制度、立法层面的制度，不是一项短期的政策或制度。目前中国的房地产市场发展健康长效机制处于理论、概念研究的探索研究阶段，未来二十年不会出现什么长效机制。

老谢不是反对建立长效机制，是告诉你不管是楼市调控、房地产税、长效机制的最终目的不是降房价，是促进房地产市场长期稳定健康发展。是告诉你什么才是真正的才效机制，如何才能够建立。不过，老谢从来没有相信过什么房地产市场长效机制的，因为发达的市场经济国家，还是不发达的市场经济国家，还是同是计划经济的发展中国家，都不存在什么长效机制的具体说法。从来没有任何一个国家建立了什么长效机制的，更没有用长效机制的降房价的。如果真有长效机制，仅仅是一个概念，一个理想，一个梦想。

老谢一直在不断的追问长期楼市政策调控究竟是什么，拷问什么长效机制+房地产税能改变供需关系、土地供应、货币、信贷、利率、经济体制、房地产市场制度等一系列的问题，实现什么市场化的房地产市场吗。舆论疯狂报道的什么房地产税+长效机制真的能够降房价、稳房价，实现人人买得起房，房子越来越便宜的目标吗，还是自欺欺人的自我安慰。不可思议的是鼓吹什么长效机制与房地产税可以降房价的经济学家，到现在还没搞清楚什么是长效机制与房地产税，这不是天大的笑话吗。

按照当前掌握的中国国情、房地产市场实际情况、经济形势、官方解释与长效机制、房地产税理论、概念、目的、意图研究看，所谓的长期调控政策根本不存在。想想就知道，长效机制与房地产税难以实现如此伟大的梦想，最大的可能就是又新增了政府一项收税项目。尽管无法起到立竿见影的改变中国楼市局面与降房价的作用，可以确信的是国家推进长效机制的建设与房地产税的决心大，步伐非常缓慢，进展非常的不顺利，说明阻力巨大。

老谢研究过去二十四年中国楼市政策调控[1993-2017年]，总结出短期的政策调控可以起到暂时性、临时性的给楼市高烧降温、销售成交下降、房价涨幅下跌的作用与效果，却无法持续性的坚持到房地产崩盘、房价暴跌时还继续加强调控，不是大张旗鼓的政策救市、印钞票投资。最值得怀疑的是这轮所谓新一轮楼市严厉的调控政策究竟可以持续多长时间，关键时刻政府会不会手软，是不是还会放松调控，拯救楼市，结果肯定是不可避免的。

事实上，目前的楼市调控的目标基本围绕GDP、金融系统安全、债务系统安全、汇率的变化，调控目的是保增长、稳房价、稳房地产市场预期、稳汇率、防风险，调控对象是房价、购房者、房企，调控手段与措施是行政管制。如今的短期楼市政策调控如出一辙，继续以过去的楼市政策调控模式重蹈覆辙。上面到下面的楼市调控已经把经济与房地产捆绑一起，越调越卖出高地价、越出地王，买房成本越高、利率与首付越高，房价也因地价上涨再继续攀高。