风云突变，5年不许卖！炒房已过山海关了？风云突变，5年不许卖！炒房已过山海关了？

一、东北楼市居然调控了！

2017年，对风起云涌的楼市来说，注定是不平凡的一年。在房价一次次地突破历史新高，刷新一个又一个记录之后，雷厉风行的调控接踵而至。

从北京的“317新政”到最近的“租购同权”，政策在不断缩紧，调控在逐步升级。

最近，又有一座城市加入到了限购行列，这就是东北地区第一大城市，辽宁省省会沈阳。

据《沈阳日报》报道，8月4日，沈阳市政府召开常务会议，原则上通过了沈阳市房产局《关于加强我市房地产市场调控工作的通知（讨论稿）》。

媒体普遍解读为，这标志着沈阳市即将进入房地产市场调控升级新阶段。

锐眼注意到，沈阳市的调控分为限购和土地供应两大方面。

限购方面：

1.在沈阳三环区域及浑南区全域内（不含沈抚新区），本市户籍居民购买家庭唯一商品住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满五年方可上市交易。

2.本市户籍居民购买家庭唯一二手住房的，不予限售；购买家庭第二套及以上二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满两年方可上市交易。

3.非本市户籍居民购买商品住房的，自商品房合同网签备案之日起满五年可上市交易；购买二手住房的，自《不动产权证》登记日期起满两年可上市交易。

土地供应方面：

1.沈阳未来将采取“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、“限地价竞配建”、超出溢价率一定比例后竞自持面积等方式出让土地，防止出现区域性总价、土地或楼面单价创新高等情况。以及严防高地价扰乱市场预期，由源头控制，增加土地供应。

2.2017年，沈阳住宅用地供应规模将不低于2016年水平，还将选择人口密集、住房租赁需求较大的区域，出让规模适宜的住房租赁用地。

3.将加强对三环区域及浑南区全域内（不含沈抚新区）在售商品住房项目的价格监控指导。对该区域2017年以来商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过1万元/平方米的在售项目中的未售房源，一律实行商品住房价格指导，确保房价回归今年5月份水平。

二、东北，楼市库存的超级重灾区

全国几十个城市都在进行楼市调控，锐眼为什么要单独说沈阳呢？因为一直以来，东北都是楼市库存积压的超级重灾区，沈阳尤其具有代表性。

截至2016年2月末，沈阳商品住宅库存量为2217万平方米，库存消化周期长达惊人的25个月，位居全国各大城市前列。

于是，在2015年底国家提出楼市去库存政策之后，沈阳不仅积极响应，而且还“解放思想、大胆创新”，搞出了个“零首付”的政策。

当时是这么规定的：

对毕业未超过五年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的，给予住房公积金政策支持，公积金连续缴存时限由六个月降为三个月，首付比例则可实行“零首付”。

但是由于明显违背银行的信贷政策，这个“零首付”的新政仅仅存活了不足8小时，便被闪电废止。

三、量价齐涨，沈阳重手调控！

短短的一年半，沈阳就从鼓励买房变成了限购，如此180度的政策大反转背后，是商品房销量和价格的齐涨。

数据显示，从今年3月份开始，沈阳楼市成交量出现大幅增长：

今年1、2月份，沈阳商品住宅成交量分别是59万平方米和80万平方米，但到了3月份，则飙升到了144万平方米，4月份，更是创下年内单月最高成交量的185万平方米。

此后几个月，沈阳的成交量均保持在每月150万平方米以上的高位。

成交量增长的同时，价格也在上涨。沈阳的商品房已经由今年1月的7347元/平方米，涨到了7月份的8543元/平方米，涨幅近20%。

在经历了最近几个月的“涨价去库存”之后，目前沈阳的楼市库存消化周期已经由一年多之前的25个月下降到了14个月，降幅十分明显。

从3月份开始，沈阳楼市成交量出现大涨，锐眼认为，这与北京“317”楼市新政和4月份“环雄安的限购”之后的挤出效应有很大关系。

3月份北京的“317新政”，其规定之严格，让绝大多数在北京的投机资金丧失了炒作空间，而4月份环雄安地区的严厉调控，也基本锁死了北京外溢到河北这批炒房资金的套利空间。

在京津冀这一热点地区被政策封杀之后，投机资金开始寻找新的目标。那些距离更远的、楼市政策更宽松的、更有库存压力的城市理所当然的成为了新的猎物。

于是，沈阳这个均价才7000多元的东北第一大城市，在被京津冀外溢的投机资金相中之后，加上沈阳自贸区这个恰巧出现的炒作噱头，最近几个月涨的一发不可收拾。

百度沈阳吧里是这么说的：“北京跟河北炒房团来沈阳炒房了，一栋一栋的买啊，沈阳孔雀城、荣盛城等项目已经封盘！”

在这种情况下，沈阳投下了“5年不许卖”这一楼市调控的重磅炸弹！

四、人口外流不支持沈阳继续涨！

在今年年初，房价还不到8000，作为东北第一大城市、副省级城市，沈阳的房价还不如南方的三四线小城，这个“灰色幽默”故事的背后，是令人担忧的东北经济。

众所周知，东北地区近几年的经济增长位居全国末流，辽宁省更是出现了经济负增长这一现象。

经济如此疲软，除了与东北地区的各大老工业国企业绩暴跌有直接关系之外，还跟当地人口年龄结构及人口流向有很大关系。

2015年，东北人口的年龄中位数为43岁，比全国的38岁高出了5岁，相当于全国2027年的水平。

人口的老化，直接导致的后果就是东北养老负担的沉重。但如果说聚集了大量计划经济时代的老工人是东北老龄化程度偏高的一大原因，那么大量年轻人逃离东北造成的年轻人口比例偏低则成了东北整体经济难以修复的痛。

与四川、河南、安徽这种以农民工为主的人口外流省份不同，东北地区的外流人口中，高学历、高技能、高素质的人才占了相当高的比例。

东北地区的优秀人才成批量的“孔雀东南飞”，造成的直接后果就是东北经济缺乏后劲，在这种情况下，房价也自然难以支撑。

没有了购买力最强的这批年轻人，沈阳这个经济下滑、人口流失的东北老工业城市，即使楼市不调控，还能涨多久呢？这恐怕要画上一个大大的问号。

东北经济的困境，在很大程度源自于当地人长期在计划经济体制下养成的大锅饭保守思维。但是在去年年初去库存的时候，沈阳却“解放思想”，走在全国前列，率先推出了零首付政策。

沈阳的步子迈的如此大胆，在这背后，锐眼看到的是焦虑的当地政府希望能用一劳永逸的办法解决庞大的房地产库存，进而缓解老工业区下滑带来的一系列财政问题。

但是，这种美好的设想真的能实现吗？如果不破除当地僵化的计划思维，不进行大刀阔斧的改革，恐怕是治标不治本的！