中国房价三次大暴涨 这次竟然这么恐怖！

昨日，最新发布的《2017上半年全国住宅市场报告》称，今年以来，“限购、限贷、限售、限价、限商”等政策使得热点城市住宅市场热度迅速下降，一线城市房价趋于稳定，二三线城市环比涨幅明显回落。这意味着，本轮房价暴涨已进入收尾期，是时候消化经验和教训了。

本文主要内容：

1、全国房价大起底，房价已进入收尾期

2、相似的房价，不同的命运

3、看懂了，就能看清房地产的未来！

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全国房价大起底，房价已进入收尾期

随着这轮最严楼市调控政策，越来越深入的形势下，全国的楼市，似乎就像一个“乖孩子”一样，什么都是言听计从了！其中，尤其是在五限模式下，即，限购、限贷、限价、限售以及限商的调控政策下，楼市成交量和成交价格，则是出现了双双下滑，并且，从下滑的幅度来看，几乎是超过了以往的调控政策，达到了一个新高度！

因此，在这种情况下，近日来自国家信息中心发布的报告显示，这轮最严楼市调控政策，其调控效果已经是越来越明显，而且，目前楼市所表现出来的行为，也是在逐步的回归理性。其中，尤其是房地产相关税收出现了回调。

其中，尤其是调控最为严厉的一二线热点城市，不管是一手房还是二手房市场，整体的成交量环比均有所回落，而且，从市场走势来看，一二线城市出现的涨幅回落现象，其热度已经开始转向到调控相对轻松的三四线城市了。

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相似的房价，不同的命运

过去二十年，我们经历了中国房价三次大暴涨。2004年到2007年释放住房需求的疯狂，2009年到2013年四万亿的刺激，2015年至今去库存余波未了。

每隔两年，房价就是钱袋子的一轮洗劫，有人哭有人笑有人暴发有人跌倒，相似的房价下，各个城市上演着不同的命运。

一线城市

1.【本轮房价上涨，深圳领头羊】暴涨最先从一线城市开始，又以深圳一马当先一骑绝尘。在2016年9月达到最高点，整体涨幅超过70%。随后深圳房价步入高位盘整期。

按官方的说法，深圳房价连续十个月下跌，但目前数据说话，整体涨幅仅仅回落不到6个百分点，聊胜于无。

2.【房价走势打脸广州衰落论】一线城市里，最不被看好的是广州，然而，房价走势却相当打脸。

虽然2015-2016年广州房价犹如慢牛上山，但进入2017年，调控尽管一再加码，限购、限贷、限卖等“砰砰”一招接一招，房价却一飞冲天。连续半年领跑于一二线城市，从中心城区到外围郊区，多数楼盘房价翻倍。

3.【北京反超深圳，广州反超上海】2016年10月，史上最严调控出台，深圳与上海的房价开始进入高位盘整期。但北京广州，却又开启了新一轮暴涨。今年两会期间，受房地产税暂时不出台、一线城市收缩土地供应等消息影响，北京广州房价同步暴涨。北京涨幅一度超过深圳，广州涨幅则超过上海。

本轮上涨周期里，一线城市房价涨幅实际均超过了50%，这再次说明，一线城市作为经济基本面最良好、产业优势最突出、人口流入最积极的区域，房价上涨比二三四线城市有更好的支撑。虽然收入相对于房价已经高不可攀，但其安全边际仍然是最高的。

二线城市

与一线城市普涨不同，二线城市呈现分化态势。如果青春无处安放，请往东南沿海省份，大西北和东三省不是战场。

1.【这三个城市涨得微妙】厦门、南京、合肥涨幅均超49%，上涨启动时间早于广州，涨幅也与广州不相上下。早在2016年，合肥买房就要找关系，而南京更是最早推出了限房价、限地价乃至摇号抽签买房等政策手段。过度干预，这三个二线早于与一线城市旗鼓相当。

2.【重庆成都为何启动这么晚？】重庆成都虽然都被列为新一线城市，但房价直到2016年下半年才开始启动，而且在涨幅上仍然弱于南京杭州武汉等城。一个原因是两地在过去都有大量的土地供应，导致库存居高不下，先消耗完已有的库存，房价才会步入上涨通道。

3.【我们正在进入强省会时代】随着经济步入新常态，过去的普遍高增速不再，强省会时代正在来临。作为集聚全省政治经济资源的省会城市，其房价上涨态势，更能代表整个省域的状况。

三四线城市

2016-2017年，三线城市集体暴涨，虽然从涨幅上看，不可能比得上一二线城市。但它毕竟容纳了更多的人口，上扬势头如此暴烈，值得深思。

1.【拆迁棚改的蝴蝶效应】就在一两年前，三四线城市还备受高库存之困，大多数房价都还在下跌。此番暴涨，一方面是一二线城市限购限售带来的外溢效应，另一方面则是棚改货币化改革制造出来的本地需求。

2.【你想不到的蚌埠】以涨幅榜第二名的蚌埠作为样本，2017年5、6、7月，蚌埠房价环比涨幅分别为3.4%、2.1%和1.2%，不仅位居全国前列，而且3.4%的月涨幅也创当地2006年以来的新高。

从2014年开始，蚌埠就大力推进城中村和棚户区改造，2014年和2015年合计改造面积600万平方米，简单换算约为6万户，2016年和2017年有合计改在棚户3.7万户，这意味着将近10万座棚户被拆除，而这些被拆除的棚户大多数都拿了货币化补贴，到处买房。

未来，或许没有未来。用大拆大建来去三四线城市的库存，短期只会制造房价暴涨，长期则因为缺乏实体的支撑，只会制造出一大批没有流动价值的不动产。

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看懂了，就能看清房地产的未来！

对于房地产，小编希望通过对中国房地产行业的前半生进行梳理，分析整个行业的发展脉络来推演房地产未来的走向。

首先，任何产品都有其生命周期，你可以理解为人类生老病死整个生命过程，包括国家也有它自己的生命周期，探索期、成长期、成熟期、衰退期。顺着这个流程走一遍房地产的发展过程，重点阐述地产的前三个阶段的关键节点，希望通过推演整个生命周期过程获得一些思考和启发。

探索期—蛮荒时代（1980-1997）

1980年4月的某天一个idea从时任中共中央副主席邓小平同志的脑海中浮出，“出售公房，调整租金，提倡个人建设买房”，至此，正式揭开了住房制度改革的序幕。

随后在初期的迷茫阶段，首先要解决的是如何建立起地产模式，在当时改革开放的大背景下，借鉴国外市场成熟的模式是上上之选，房地产也无例外的学习隔岸香港的地产模式。

当时，改革的春风从沿海登陆，下海经商是当时的弄潮儿，和今天的万众创业一个模样，当时的海南、北海是这批下海人心中的黄金海岸，纷纷涌入抢夺一杯羹。

这一阶段最大的特点是整个房地产市场处于无序状态，无明确规范，野蛮生长时期。

成长期—初露锋芒（1998-2007）

大概是经过了97年的金融危机后，余痛犹在，虽有政策加持，但市场仍然趋于平静，直到2000年市场等来了第一批吃螃蟹的人，打破了平静。

至今，提起中国房地产仍然让人心有余悸的“温州炒房团”，这个只有百万人口的城市，对当时的中国房地产狠狠添了一把柴油，所到之处房价飙升，市场火热，北京、上海、杭州、厦门等都有过他们的足迹，这个第三方的力量在中国房地产史上划上了具有标志性的一笔。

也就是这几年市场在快速成长期中，建立市场秩序，明确市场规范的调空政策不断出台，至此，房地产行业真正意义上有了边界。

成熟期—稳打稳扎（2008-2017）

08年的金融危机席卷中国，房地产再次遇袭，经济环境被严重打击，国家为了抵挡这股金融海啸使出了4万亿计划刺激经济。

大量无处安放的热钱在2009年涌入房地产行业，市场再次复兴，拔高枪头再次冲刺市场。

各地投机炒房行为不在是以团队出现，以人为单位的投机炒房行为带动全民热潮，这一现象在2010得到遏制，政府在这一年重拳冰封地产乱象，顷刻间，各种哀怨声不断发出。

2013年三四线城市等部分城市在这股热潮退却后，底裤都不剩，鄂尔多斯、营口、常州、惠州等留下的是一座鬼城，过剩的存量市场奠定了之后几年房地产去库存的大论调。

过度开发的市场在之后的几年内出现两级分化，一二线稳扎稳打逐步上升，各种调空政策不断施压，三四线城市在去库存的大背景下激进。

2016年的一二线城市各种限购的政策下，抛售旧房购新房引起的投机行为，推动了一波热潮。

完成目标后，2017年，政府喊出房子要回归居住属性的口号，使一二线城市回归理性，并颁发租售同权等政策支持，试图在存量市场中加速房子的流动性，改变现有的居住方式。

看到这里，你大概知道为什么今年的三四线城市火爆的关联因素，行业的发展也即将到达成熟期的瓶颈，春江水暖鸭先知，各大开发商不断抛售重资产，改变现有的业务模式，寻找新的增长点，也是敲起了行业的警钟。

能把握住整个行业的脉络不一定能成为风口上的猪，但是起码不会成为死在沙滩上的炮灰，顺势而为是永恒真理，现在是，未来也是。而且，只要随着调控新政的持续升级加码，那么，未来整个楼市，必将出现一轮大幅度的降温！