限售令升级，房价会跌吗？

记得去年国庆前后，各地方政府密集出台楼市调控新政。如今又到国庆前夜，而且马上又是五年等一回的武林大会，连小钢炮已拿到“龙标”的《芳华》都得被迫让路，谦谦要挺住啊，再坚持两周，就算人设坍成煎饼果子了也不许聊了，不能抢了武林大会的风头啊~

但万众关注的楼市还可以聊聊，因为这本身就是武林大会要讨论的重头戏。

上周五晚，重庆、南昌、长沙、南宁、贵阳等五座省会级二线城市同时出台新购住房限售政策，石家庄则在第二天跟进，升级本地的限购限售政策。

限售政策不是什么新鲜玩样儿，很早就用在动迁安置房上面了。因为获得动迁安置房的成本很低，要不是政府拿你的旧房子换的，要不是以低于市场价的政策优惠价买入的，如果一拿到产证就能卖，同一板块内就会出现大量低于市场价的房源出售，会扰乱原有价格体系。这就像大股东和高管持有的股票也有限售期，不能集中大量抛售损害中小股民利益。

限售政策后来成为楼市调控新手段，肇始于今年3月的厦门，限售期为2年，当时就被业内认为是今后一个阶段楼市调控的重点武器。

力哥大致统计了下，过去半年，全国已有超过30个城市相继发布了楼市“限售令”。目前限售令的说法一般都是取得房产证后的2-5年内不许卖，也有的为了避免误伤置换型刚需，只针对二套房采取限售政策。

在两周前写的《为啥那么多人，有钱全款买房？》一文中，我说中央对未来的楼市调控有三大着力点，其中一个当时已流出，力哥文章写完后没多久就出台了正式消息，那就是严防死守消费贷款资金流入楼市。

还有两个着力点，因为政府还没开口，力哥不敢先说，否则就是制造谣言了，只在会员群里说了。其中之一就是限售令的升级，所以上周6城密集出台限售政策，力哥一点不意外。

限售令的调控逻辑是这样的。

买房后长时间不许卖

原本资金实力不足拼命加杠杆，计划炒短线赚快钱的炒房客没法快速出手

炒房风险大幅提高

投机需求受到抑制，房价平稳或下跌

不过在仔细想想逻辑，真能抑制房价上涨吗？

限售政策当年之所以用在动迁安置房，是担心政策性的低价房集中快速入市，会冲击原有商品房价格体系，也就是会让房价快速下跌。

所以原始版限售政策的目的是防下跌，而不是防上涨……

再来看看现在的限售令逻辑，理论上唯一能抑制的购房需求是短期炒房客。

但是今天中国，短期炒房客多还是长期炒房客多呢？

恐怕是后者吧，因为过去15年的历史经验反复告诉我们，对房子来说，与其快进快出赚快钱，还不如长期持有坐等价值回归……一方面是因为房价长期看一只在涨，任何时候中途下车都打脸，另一方面是由于如今房屋买卖缴纳的各种税费过于高昂，短期炒作的交易成本太贵了……好吧，说的好像炒房客遵循了巴菲特的价值投资理念……

不过那些明明没有足够的炒房实力，却利用“房抵贷”支撑起很高的资金杠杆的炒房客，现在总该怕了吧。

但这类长期贷款大多是5年内只需还息，5年后才需还本，哪怕按照眼下最严的5年限售期来算，5年后要归还大量本金无以为继时，他们的房子也已经可以卖了……

更何况配合贷款新政，现在消费贷的金额和贷款期限都受到严格限制，这种原本多少还忌惮限售令的拼死吃河豚的短线炒房客本来就没多少了。

至于数量多得多的长期炒房客，或者说准备长期投资的房产的人，他们完全不care限售令。

再来看限售令的负面效应。

就是投机性购房需求可能并没抑制多少，但不管3年还是5年内不许卖，都意味着住房供给减少了。

购房需求不变的情况下，单方面减少允许出售的潜在供给，这意味着什么呢？

我们的楼市调控，一直都是从抑制需求的角度思考问题。

限购政策没有解决任何实际矛盾，只是把需求从限购区往非限购区分洪，比如杭州城区房子涨太猛限购了，不限购的临安房子接棒涨，而且因为不限购，会吸引更多非自住需求，导致涨得比主城区更吓人。

上周末力哥出席雪球蛋卷基金杭州站活动时，不少荔枝都在问杭州周边的房子能不能买，嘉兴已经限购了，所以大家把目光投向了湖州和绍兴……

前几天有个荔枝给我留言，我的回复是意味深长的“哎”~

你买的房子虽然一年不到翻倍有余，但力哥心里一点都开心不起来……

再说限贷政策，也没有解决任何实际矛盾。

有钱的投资客全款买房，没钱的投机客通过消费贷或民间借贷甚至高额信用卡套现去买房，反而是真正需要自住的刚需客圆梦安家成本被进一步提高。

就算未来房价能跌5%-10%，但首付和贷款利率却大幅提高，算下来反而更亏，更何况房价能不能跌这么多还是未知数，但首付和利率提高却是板上钉钉，这会倒逼实力不济的刚需客也不得不拼死吃河豚。

至于把交易税费提高也只能一定程度上抑制短炒需求，而无法抑制长期投资需求，更会提高刚需购房成本。

那到底什么政策才能真正对房价疯涨起到釜底抽薪的作用呢？

我觉得就三条。

首先是货币和信贷政策持续收紧。

市场上的钱太多，老百姓又找不到简单靠谱收益又很高的投资渠道，所以有钱就只能买房买房买房……

8月力哥新招的会员有很多手里都有N套房子，上周转发了《任志强：房地产可能的发展趋势》后，很多会员都在问我要不要继续买房。

每次回答这类问题我都很纠结，我的感性不希望他们买房，我的理性又希望他们买房，但我更深层次的理性又不希望他们买房……

看着很多人明明不缺房子住，却还是满心忧虑急着买房，甚至想把自己全部家当都变成钢筋水泥。特别是那些生活和工作都在三线城市，未来也不会离开当地的人，都急着想去二线省会买房。

过去那么多年，央行超发那么多货币，房价不暴涨就意味着物价要暴涨，好在今年货币超发速度明显下降了，所以最重要的“薪”已经被抽掉，然而已经少了15年的虚火还是按照惯性继续烧……

其次是全国房产信息联网并出台阶梯化的房产税。

像征收个税一样，对持有房产进行惩罚性的超额累进征税，比如单一住房免征，第二套房每年征收房屋评估价的1%，第三套2%，第四套4%、第五套8%……

在《没想到，眼下最值得入手的城市居然是TA》一文中，可以看到今天中国大部分城市租金回报率都在3%以下，一线城市甚至低于1.5%。只要租金无法覆盖房产税，就会产生负的现金流，倒逼房东卖房，从而大幅增加二手房的供给。而且房东为了避税，急于出手，必然降价卖房，那就不是现在这种只限制需求而不增加供给所导致的楼市成交冻结状态了。

那这招直击痛处的狠招，为啥喊了那么多年都没出台呢？

武林大会前，力哥出个思考题，你们自己想想。

最后是彻底放开大城市土地供应。

供求关系是决定价格走向的基石，一味遏制需求而不增加有效供给，都无法解决根本矛盾。

城市化是人类社会不可逆的发展趋势，全球经验告诉我们，集聚效应必然驱使城市化向中心化和集群化方向发展，也就是大部分人都生活在超级大都会以及以这个超级大都会为核心的超级城市群中。

当年日本为疏导人口爆炸的东京而建造联通关东和关西的新干线，期待两个多小时的车程能让更多人放弃蜗居东京，去大阪谋生，结果却是更多关西人因为去东京更方便了而疯狂“闯关东”，东京人口不减反增。

这就像今天许多中国三四线城市拼命争取高铁过境设站，为了降低建造成本并带动新城发展，高铁站往往安排在远离老城区的开发区，然而绝大部分这类围绕高铁站建起的新城都是鬼城，只有遍地高大上的楼盘并没有实体产业支撑。当蚌埠和南京的高铁连通后，已经在南京打拼的蚌埠人不会回老家，而更多的蚌埠人有了去南京的理由……

这样的城市化会带来很多问题，所以我们的政府希望打造出人与自然更加和谐、地区发展更加平衡的中小城镇化道路。

这意味着在政策上，通过对大城市土地限量供应，控制大城市潜在人口总负载量，倒逼人们离开大城市，前往中小城市生活。

然而当官的自己都不愿离开帝都去雄安，让老百姓乖乖滚蛋，多少人心甘情愿呢？

这就形成一个悖论，越具有吸引力的大城市，人口越多越拥挤，政府越希望通过限制土地供应分流人口，但大量人口不愿死心离去，房屋供不应求，导致房价和房租无法真正持续步入下降通道……

所以这就是为什么力哥反复强调，人口流入还是人口流出是当下决定我们买房最重要的甚至是唯一重要的考量因素。