一图胜千言 | 谁开启了中国楼市疯涨模式？

相信本公众号的读者对于上面这张图一点也不陌生了，不过有点可惜的是Knight Frank没有发布第二季全球城市涨幅表。

房价到底涨了多少？各地均价排名？

虽然没法做国际比较，我们还是可以看看国内房地产到底涨幅有多大。昨天统计局出台的全国70个大中城市的数据，可以概括如下：

大家发现没有，统计局只告诉大家同比和环比价格变动，可每个城市的平均价格是多少？涨得最多的是哪里？这个要去中国房地产业协会才能找到数据，下面是今年8月份房价同比涨幅超过或接近15%的全国住宅房价行情的城市排行榜：

当然，这也还是平均价，如果问个人，大家都会挑自己知道的涨得最多的楼价来算涨幅百分比。

政府那只看得见的手

房价开启疯涨模式，我在微信群看到的一种说法是：这是老百姓自发的行为，并非来自政府引导的"通过居民加杠杆来解决企业负债高杠杆"这一策略，不过，更多人认为这是政府政策造成的（参看：研究精选 | 房地产暴涨背后的“洪荒之力”和政治经济学）。下图可以说一图胜千言：

其实上图还漏掉了一些重要的政策推动。在去年中国中央经济工作会议新闻公报有关去库存一段中，有一句话被人们大大的忽视了，这就是“鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房”。虽然它是以“发展住房租赁市场”的名义推出，但从实践的结果来看，可以说是系统性的激活形成了一个官方鼓励和认可、投资者疯狂参与的全民炒房体系。当“鼓励投资者购买库存商品房”立足于去库存的房地产调控新政的总纲之中，就表明中国的高层决策者第一次公开首肯甚至鼓励了“房地产的投机性”。一个由“投资性为主”的房地产市场，由此而生。

借着去库存打开了“鼓励投资者购买库存商品房”这扇大门，有了“投资性的大政方针”，随之出现的强刺激的鼓励政策也不以为怪了。其中最突出的，就是借着营改增，把不动产纳入了企业增值税抵扣的范围。买房能抵扣增值税，此举不仅大大消减了企业的税务成本，而且更将企业推进了“抢房大军”。虽然官方没有公布明确的数据，告示本轮房价暴涨中企业购房的比例，但市场上“脱实向虚”滚滚洪流，却是谁也掩饰不了的现实。

可是钱从何来？

根据今天英国《金融时报》中文网的文章“谁打开了本轮中国房价疯涨的“潘多拉盒”？”(作者: 沈晓杰)里的计算“北京、上海和深圳的买房负担竟然分别高达33.2、31.9和33.5，远远把号称“全球房价最难负担城市”的香港甩在了后头（以房价收入比，也就是家庭平均住房价格与居民的家庭年收入的中位数之比，香港为19倍，其次悉尼12.2，温哥华为10.8），超过的幅度更是高达70%以上。除了这些一线城市，随意抽取二线城市的杭州、青岛和南京，这些城市的房价收入比也分别高达15.7、13.2和18.3。其中南京的市民的房价收入比为18.3，更是高出了悉尼的50%。如果再把中国大陆几个房价较高的城市比较进去，“全球房价最难负担城市”的前十名，很可能被中国城市包办。

可是钱从何来？民间固定资产投资增速提供了第一个答案：

图中民间固定资产投资1-6月完成额的同比增速为2.8%，到了7月和8月，增速分别是2.1%和2.1%，也就是说8月份民营企业没有新增固定资产投资。

资金的另外一个来源这是新增银行贷款（信贷）：

上图中有三点值得注意：第一，2016年1月新增信贷额为2.5万亿，创下2009年1月“四万亿刺激”以来的新高；第二，7月份家庭贷款占比100.57%，反而是企业贷款减少了0.57%。就用微信上流行的一个段子来解释吧：“7月新增贷款，几乎全部都是房贷。企业已经不贷款了。最搞笑的是，老板们不敢贷款了，他们的员工们却在拼命贷款，难道，员工们认为企业前景好，不失业，还能涨工资，他们比老板还有信心啊……” 第三，8月份家庭贷款占比84.8%依然远远高于过去7年来的平均水平。

沈晓杰如此写道：“对于作为监管者的政府主管部门来说，无论房价有多么“传奇”，市场有多么疯狂，常常是“睁一只眼闭一只眼”、无动于衷，无所作为。这也可以解释，为什么在今天出现了“史无前例的”房价暴涨之风后，顶层的决策者至今为何还未拿出一个像样的解决方案；而对投资者来说，不管市场上高高在上的高价房有多少人可以负担得起，再高的房价都有人去哄抢。人们笃信政府不会打压房价，更不敢刺破泡沫，无论在多高的价位，房价依然还会涨上去，还会有人来接盘。就像股市5-6000多点的时候一样。

投机主导下的中国房地产市场，正在大踏步的走向“绝境”。房地产的一枝独秀，换来的不仅是百业凋零，而且也加剧了房地产泡沫的激化。没人怀疑，如果当今的中国经济，假如没有今年的这场房地产市场的疯狂暴涨，可能会变得更加健康。”