调控楼市不能总拿房贷利率出气

（原文刊发于2017年6月9日《每日经济 新闻》“洞见”专栏）

今年以来，伴随着房地产调控和金融监管的收紧，住房贷款成本水涨船高。北京个别银行首套住房按揭贷款利率最低为基准利率的1.1倍，其中“补按揭”和“接力贷”利率最低为基准利率的1.15倍；二套住房按揭贷款最低为基准利率的1.2倍；广州地区银行房贷利率亦再传涨声，部分城商行需在基准利率的水平上上浮5%—20%才能放款。且各家银行均表示，目前额度比较紧张，放款时间也可能有所延长，愿接受贷款利率上浮的先贷款，不愿接受贷款利率上浮的需排队等候（6月8日《中国证券报》和《南方日报》）。

出现这种消息，可以理解为银行落实中央调控政策的必然反映，这个没有错，或许有人对银行此举大加点赞，总认为提高房贷利率对抵制楼市过热会起到立竿见影之功效；且银行也是屡试屡爽，乐此不疲。但笔者认为，楼市调控总用银行房贷利率这味药并不妥，用得多了、久了，楼市也会起到耐药性了。所以，既不能把房贷利率当成楼市调控的“万能药”，更不能每到调控楼市就拿房贷利率出气。

换种角度看，控制住房投资投机炒政策作可以有，毕竟它对楼市价格稳定带来较大冲击；但凭什么总只对投资投机者进行控制和打压、而不反思政府行为及房地产政策的失误呢？实质上房地产开发商与各级地方政府在房地产上也是一种变相的投资投机行为；为了追求更多财政收入、铺更多大的城市建设摊子、突出更多的政绩亮化工程，前些年各级政府拍卖土地发财已到十分疯狂的程度了；试想，如果没有各级政府近二十年在发展房地产业上的投机投资行为，房地产会至于发展到今天这种难以收拾的局面吗？

再来看，靠提高房贷利率调控楼市，受伤最大的应该是谁？不言自明，肯定是那些城市中低收入和涌入城市创业的年轻人，唯有他们才有购房意愿，显然提高房贷利率只会加大他们的生活成本和生活压力。而且，还有一个问题该思考，提高房贷利率最大益者是谁？回答当然也是不言自明，银行应该提高房贷利率的最大的收益者和强者，他们可借机坐地抬高利率价格，赚得更加盆满钵满；且贷款成了“皇帝的女儿”，购房者你爱要不要，你不贷他要贷，在社会资金总体短缺及社会财富分化拉大、中低收入占绝大多数的现实社会背景下，银行贷款都是“香悖悖”，永远不愁贷不出去。

再说了，提高房贷利率果真对调控楼市有作用吗？我看未必，因为试图靠提高房贷利率减少房贷对楼市注入，对间接影响楼市价格拉升是会起到一定作用，但贷款利率这个外生变量影响有限，更确切一点说，其作用应该是微乎其微的。理由之一，对房价上涨发挥根本作用或起决定性因素的依然是土地价格及依附在房地产开发之上的各种税费心，前段时间亦有国土部专家曝出土地成本及税费占去了房地产开发成本的70%以上的信息，所以降楼市价格关键还是要靠政府让利，下决心降低土地出让价格、减免各种税费才是正道。理由之二，投资投机炒房者大都经过前几轮房价的轮番上涨，赚足了钱，积累了雄厚的原始资本，他们有资金势力参与住房投资投机，也有能力操作和左右当下的楼市走向；况且这些炒房客大都来自一、二线城市及沿海城市的富豪，这又能怨谁？怨就怨国家经济政策在地区间的不平衡及投资在地区之间的巨大差异，造就当前这种区域经济发展巨大鸿沟的现实。该反思的还应该是政府，尤其政府应在政策的倾向性上做适当调整，兼顾好地区经济发展的公平，而不能再搞这样的新区、那样的自留区，这样下去，地区间的经济发展差距只会越拉越大，而经济富裕地区产生的亿万富翁更会伸手对经济落后地区楼市兴风作浪，加剧楼市价格上涨幅度，让落后地区民众的财富成为他们的“盘中餐、口中肉”，使落后地区经济成果被经济富庶地区富豪们无情的剥夺。这样更会加剧房地产调控的艰难复杂程度，只会使中国房地产调控陷入两难选择困境，并无法使楼市调控挣脱从一个极端走向另一个极端的宿命。

而且更应看到，房地产疯狂发展对经济金融可能引发的危机不是没有借鉴的，如美国次贷危机、日本等国房地产泡沫，对经济金融的伤害、民众财富的侵蚀及对社会稳定的危害等都是显而易见，作为中国政府应从中汲取深刻教训；如果说中国房地产业发展在先，没有这些国家房地产盲目发展带来的危害作前车之鉴的话，今天房地产的问题倒是令人包以理解和同情；而令人不解的是，中国房地产业都是在这些国家出现问题之后才发展起来的，仍出现今天这样严重的问题，明知是火坑却更要往里跳，重蹈覆辙，我们能怪谁呢？

因此，我的观点是，在房地产调控上银行不能把自己当“救世主”，更不能借机发“国难财”，更不能“一刀切”地全部上调房贷利率，大脑中还是要多一些民生情怀、多一些社会责任担当意识、少一点见利忘义和乘机发财的妄想。同时，要对房贷市场做客观理性评估，灵活掌握房贷节奏，该放的房贷还是得放，尤其针对首贷房贷不能提高利率，更应该持续原来的优惠贷款利率政策；唯有如此，银行则算在推进社会公平与正义上做出了努力，在缩小社会贫富差距上赋予了真情。（作者系中国地方金融研究 院研究 员）
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